Аренда и покупка жилья в Тель-Авиве

Тель-Авив — самый дорогой город Израиля для аренды. Вот что говорят цифры и какие правила я хотел бы знать до подписания договора.

Сколько стоит аренда

• По обзору ynet, средняя арендная плата в Тель-Авиве в январе–марте 2026 года составила 7 351 шекель в месяц, на 3,2% больше, чем годом ранее; квартиры на 4,5–6 комнат стоили в среднем 11 220 шекелей (Ynetnews (в новой вкладке)).
• Easy Aliyah оценивает семейные квартиры на Старом Севере в 10 000–15 000 шекелей в месяц и выше (Easy Aliyah (в новой вкладке)).
• Два объявления о 3-комнатных квартирах на Старом Севере на Madlan в октябре 2026 года просили 9 499 и 11 500 шекелей в месяц. Это отдельные объявления, а не средние цифры (Times of Israel (в новой вкладке)).

Где искать квартиры

Nefesh B'Nefesh советует Yad2 и Madlan для аренды и покупки и публикует англоязычные инструкции к обоим сайтам (Nefesh B'Nefesh (в новой вкладке)). В нашем каталоге недвижимости есть проверенные нами агенты.

Типовой договор аренды от мэрии

Муниципалитет составил рекомендуемый договор аренды простым языком и обновил его после принятия закона о справедливой аренде; на Yad2 отмечены квартиры, владельцы которых готовы его подписать (Муниципалитет Тель-Авива-Яффо (в новой вкладке)). Для юридической проверки та же страница направляет в «Мазе 9», где можно недорого проконсультироваться с адвокатом: 70 шекелей или 49 шекелей для участников DigiTel (Муниципалитет Тель-Авива-Яффо (в новой вкладке)).

Основы закона о справедливой аренде

• Гарантии: за гарантии, которые стоят съёмщику денег (например, банковская гарантия), владелец может требовать не больше трети арендной платы за весь срок договора или платы за три месяца — смотря что меньше. Владелец обязан вернуть её в течение 60 дней с более поздней из двух дат: дня, когда вы вернули квартиру, или дня, когда погашены ваши долги по договору (Kol Zchut (в новой вкладке)).
• Ремонт: у владельца 30 дней на устранение неисправностей от обычного износа и 3 дня на срочные, например прорыв трубы (Barnea (в новой вкладке)).
• Комиссия маклера: если маклера нанял владелец, комиссию платит владелец (Barnea (в новой вкладке)).
• Минимальные требования: в квартире должны быть электричество, вода, подключение к канализации, вентиляция, нормальное освещение и запирающаяся входная дверь (Barnea (в новой вкладке)).
• Что не входит: закон не распространяется, в частности, на аренду дороже 20 000 шекелей в месяц, договоры на три месяца и меньше, отпускную аренду и студенческие общежития (Barnea (в новой вкладке)).

Обычно съёмщик платит за коммунальные услуги, арнону и взнос ваад байта (домового комитета) (Barnea (в новой вкладке)). Съёмщик с договором на 12 месяцев и больше может стать плательщиком арноны (Муниципалитет Тель-Авива-Яффо (в новой вкладке)), а это нужно для скидки репатриантам (см. Ваша первая неделя в Тель-Авиве) и для онлайн-записи в школу.

Покупка

Средние цены на жильё в Тель-Авиве в июле и августе 2026 года были на 1,9% ниже, чем годом ранее, по данным Центрального статистического бюро, которые привёл Times of Israel (Times of Israel (в новой вкладке)). Easy Aliyah пишет, что семейные квартиры на Старом Севере могут стоить больше 4 миллионов шекелей (Easy Aliyah (в новой вкладке)).

Репатрианты платят сниженный налог на покупку жилья. По схеме, изменённой в 2024 году, и по цифрам 2024 года, первые 1 978 745 шекелей освобождены от налога, следующая ступень примерно до 6 миллионов шекелей облагается по ставке 0,5%, выше действуют обычные ставки для единственной квартиры, а на жильё дороже 20 миллионов шекелей льгота не распространяется (Barnea (в новой вкладке)). Льгота действует с года до вашего первого въезда в статусе репатрианта и до семи лет после него (Barnea (в новой вкладке)). Ступени обновляются каждый год, так что уточняйте актуальные цифры у своего адвоката. В нашем каталоге специалистов есть англоязычные адвокаты.

Прежде чем выбирать район, прочитайте Сравнение районов Тель-Авива.